Проверка на жилище преди покупка – какво показва термографията

Покупката на жилище е най-голямата инвестиция за повечето семейства. Купувачите проверяват документите, квартала, разпределението, етажа и цената. Много по-рядко се проверява онова, което не се вижда – инсталациите в стените, влагата под пресния слой боя, изолацията на фасадата, хидроизолацията на банята и терасата. А точно тези скрити дефекти могат да превърнат изгодната сделка в скъп ремонт в първите месеци след нанасянето. Термографската проверка преди покупка е бърз и безразрушителен начин да видите какво има зад повърхността.

Какво е термография

Термографията е заснемане на повърхностите с термокамера – уред, който улавя инфрачервеното излъчване и показва температурата на всяка точка от изображението. Различните материали и състояния имат различна температура: мократа мазилка е по-студена от сухата заради изпарението, тръбата с топла вода затопля стената над себе си, а участъкът без изолация на външна стена е по-студен през зимата и по-топъл през лятото. Тези разлики не се виждат с просто око, но ясно личат на термограмата.

При проверка на жилище термографията се комбинира с влагомер, който измерва влажността в материала, и с оглед на инсталациите. Така се получава цялостна картина на скритото състояние на имота.

Какво може да покаже проверката

Скрити течове и стара влага

Пресният ремонт преди продажба често крие петна от стари течове. Боята ги покрива, но ако причината не е отстранена, влагата остава в стената или тавана. Термокамерата и влагомерът показват мокрите зони под боята. Особено внимание се обръща на таваните под бани и тераси на горния етаж, на стените около баните и кухните и на ъглите на външните стени.

Състояние на водопровода и отоплението

При пускане на топла вода трасетата на тръбите в стените се очертават на термограмата. Може да се види дали има течове, къде точно минават тръбите и дали има подозрителни топли петна извън трасето. При работещо отопление се проверяват радиаторите, тръбите към тях и, ако има, подовото отопление – равномерно ли се затопля подът, има ли кръгове, които не работят.

Топлинни мостове и изолация

Топлинните мостове са места, където топлината излиза навън по-бързо – около прозорци и врати, по ъглите, при плочите на балконите, при колоните и гредите. На термограмата те изглеждат като студени ивици и петна. Ако фасадата е изолирана, може да се види дали изолацията е равномерна или има пропуски. Топлинните мостове означават по-високи сметки за отопление и, още по-важно, риск от кондензация и мухъл в тези зони.

Дограма

Около прозорците и балконските врати термокамерата показва къде влиза студен въздух – неуплътнени фуги, лош монтаж, повредени уплътнения. Тези дефекти са лесни за отстраняване, ако се знае къде са.

Електрическа инсталация

При включени уреди прегретите контакти, ключове и връзки в таблото изглеждат като горещи точки. Това е сигнал за лоши контакти или претоварени кабели, които трябва да се проверят от електротехник.

Тераси и покриви

Ако жилището е на последен етаж или има тераса над друго помещение, проверката показва влага от проникване на дъждовна вода. Състоянието на хидроизолацията е важно, защото ремонтът ѝ е скъп и често изисква съгласието на етажната собственост.

Кога е най-добре да се направи проверката

Идеалното време е преди подписването на предварителния договор или поне преди окончателната сделка. Така резултатите могат да бъдат използвани при договарянето на цената или условията. Сезонът има значение за някои от проверките: топлинните мостове и изолацията се виждат най-добре при голяма разлика между вътрешната и външната температура – тоест през студените месеци. Течовете и влагата обаче могат да се проверят по всяко време на годината, а инсталациите се загряват по време на огледа.

Как протича проверката

1. Уговорка с продавача или брокера за достъп до жилището, включително до банята, кухнята, балконите и, ако е възможно, мазето и тавана.
2. Оглед на всички помещения с термокамера – стени, тавани, подове, дограма.
3. Измерване на влажност в съмнителните зони.
4. Проверка на инсталациите – пускане на топла и студена вода, отопление, проверка на водомера при затворени кранове.
5. Разговор с вас за установеното още на място.
6. Доклад със снимките и заключенията, изпратен по имейл.

Как да използвате резултатите

Докладът от проверката ви дава информация, с която да вземете решение. Ако проверката не покаже съществени проблеми, купувате спокойно. Ако покаже дефекти, имате няколко възможности:

• Договаряне на цената. Конкретни дефекти с документи са силен аргумент за намаление на цената с разходите за ремонт.
• Ремонт от продавача. Може да поискате продавачът да отстрани дефектите преди сделката, като договорите проверка след ремонта.
• Планиране на ремонта. Ако купувате въпреки дефектите, знаете какво ви очаква и колко ще струва – ремонтът на банята няма да е изненада.
• Отказ от сделката. Ако проблемите са сериозни – например влага в конструкцията или тежки течове от общите части, – може да е по-разумно да потърсите друг имот.

Признаци, при които проверката е особено препоръчителна

• Пресен козметичен ремонт, особено на тавани и стени около баните.
• Мирис на влага или мухъл, дори слаб.
• Жилище на последен етаж или под тераса.
• Стара сграда с оригинални инсталации.
• Жилище, което е стояло празно дълго време.
• Подово отопление.
• Партерен етаж или сутерен.
• Продавач, който не може да отговори кога е ремонтирана банята и какви са тръбите.

Въпроси, които да зададете на продавача

Освен проверката, полезно е да зададете няколко въпроса. Кога е ремонтирана банята и сменени ли са тръбите? Имало ли е течове от или към съседите? Ремонтиран ли е покривът или терасата? Има ли проблеми с влага или мухъл през зимата? Какво е отоплението и кога е обслужвано? Отговорите и начинът, по който се дават, също са информация. А проверката ще покаже дали отговорите съответстват на реалността.

Ново строителство – трябва ли проверка?

Да. Новите сгради не са застраховани от дефекти – напротив, някои от най-честите проблеми се срещат именно при новото строителство: неправилно изпълнена хидроизолация на бани и тераси, пробити тръби при довършителни работи, пропуски в изолацията, лошо монтирана дограма. Ако откриете дефектите преди въвеждането или в гаранционния срок, строителят е длъжен да ги отстрани. След изтичането на сроковете ремонтът е за ваша сметка.

Какво не може да покаже термографията

Честно е да кажем и границите на метода. Термокамерата показва температурата на повърхността, не вижда през стените. Тя не може да оцени носещата конструкция, не замества конструктивно обследване и не проверява документите на имота. Не показва състоянието на канализацията, ако в момента не се ползва, затова при проверката се пуска вода. При някои материали и условия резултатите изискват внимателно тълкуване. Затова термографията е част от проверката на имота, а не единственият ѝ елемент.

Колко струва

Подробната термографска диагностика при покупко-продажба на имот е от 90 €. Цената зависи от площта на жилището и от това дали трябва да се проверят и допълнителни помещения като мазе, таван или гараж. Вижте всички цени.

Често задавани въпроси

Колко време отнема проверката?

За стандартен апартамент обикновено около два часа, включително проверката на инсталациите. За къща – повече, в зависимост от размера.

Трябва ли да присъства продавачът?

Нужен е някой, който да осигури достъп и да може да пусне водата и отоплението. Може да е продавачът, брокерът или друг упълномощен човек.

Как да поддържате своя бойлер

Теч от тераса след лятна буря – как да намерите мястото

Теч в кухнята – мивка, съдомиялна и скритите тръби зад шкафовете

Професионални ВиК съвети за зимно време

Основите на водопроводните инсталации

Как да подобрите ефективността на климатизацията на вашия дом

Мога ли да присъствам?

Да, и е препоръчително. Така ще видите на място какво показва термокамерата и ще зададете въпросите си.

Ще получа ли документ?

Да – доклад със снимки от термокамерата, измерените стойности и заключения, изпратен по имейл. Може да го покажете на брокера, на продавача или на банката.

Може ли проверката да се направи през лятото?

Да. Течовете, влагата и инсталациите се проверяват по всяко време. Изолацията и топлинните мостове се виждат най-ясно в студено време, но и през лятото може да се направи оценка, особено сутрин или вечер.

Обобщение

Термографската проверка преди покупка е малък разход в сравнение с цената на жилището и с потенциалните ремонти. Тя показва скрити течове и влага, състоянието на инсталациите, изолацията и дограмата и ви дава информация, с която да договорите цената или да планирате ремонта. Особено препоръчителна е при пресен козметичен ремонт, стари сгради, последни етажи и ново строителство. За заявка се обадете на +359 875 357 159. Повече за метода: услуги с термокамера.

Проверка по помещения – на какво да обърнете внимание

Баня

Банята е помещението с най-много скрити рискове. При проверката се пуска топла вода, за да се очертаят трасетата на тръбите, проверява се зоната около ваната или душа, подовият сифон, стените зад тоалетната и мивката. Влагомерът показва дали плочките около душа са мокри отдолу – признак за нарушена хидроизолация или напукани фуги. Особено внимание заслужават бани без корито, при които водата се оттича през подов сифон, и бани с вградени смесители и окачени тоалетни – там връзките са скрити и при теч водата се събира в стената.

Ако банята е току-що ремонтирана от продавача, проверете дали има резервни плочки и снимки на инсталацията преди облицовката. Това ще ви е нужно при бъдещ ремонт.

Кухня

В кухнята се проверяват стените около мивката, съдомиялната и пералната машина, ако е там. Течовете от сифона и от връзките на уредите често мокрят долната част на шкафовете и стената зад тях. Издутите дъна на шкафовете и петната по долната част на стената са знак за минал или настоящ теч.

Спални и всекидневна

Тук основните рискове са по външните стени и таваните. Ъглите на външните стени са типично място за кондензация и мухъл, особено в стари панелни сгради без изолация. Термокамерата показва студените зони, където влагата се кондензира. Таваните под тераси и бани на горния етаж се проверяват за стари течове.

Тераси и балкони

Ако терасата е над друго жилище или помещение, проверете настилката, фугите, наклона и отводнителите. Ако е остъклена и превърната в част от стаята, проверете връзката ѝ с основната стена – там често влиза вода и студ.

Мазе и таван

Ако имотът включва мазе, проверете за влага от земята и за течове от инсталациите, които минават там. При таванските помещения и последните етажи – за следи от проникване на дъждовна вода и за състоянието на изолацията.

Къща или апартамент – разлики в проверката

При къщите проверката е по-обширна. Освен вътрешните помещения се проверяват основите и цокълът за капилярна влага, покривът и улуците, дворният водопровод от шахтата до къщата и канализацията към септичната яма или уличния канал. Ако водомерът в шахтата се върти при затворени кранове в къщата, има подземен теч, който може да се локализира с ултразвук – вижте откриване на теч с ултразвук. При апартаментите освен самото жилище е важно състоянието на общите части – покрива, щранговете, фасадата, – защото ремонтът им зависи от всички собственици.

Колко струват типичните скрити дефекти

За да оцените стойността на проверката, полезно е да знаете какви ремонти могат да се крият зад свежата боя. Подмяната на водопровода и канализацията в баня, заедно с новата хидроизолация и облицовка, е един от най-скъпите ремонти в жилището. Ремонтът на хидроизолацията на тераса изисква отстраняване на настилката и полагане на нова изолация и плочки. Отстраняването на теч в подово отопление означава отваряне на настилката и замазката. Ремонтът на мухъл по външни стени може да изисква вътрешна или външна изолация. На фона на тези суми проверката е малък разход, който може да ви спести изненади или да ви даде аргумент за по-ниска цена.

Съвети за брокери и продавачи

Проверката не е полезна само за купувачите. Продавач, който е направил термографска проверка и може да покаже доклад, че жилището е без течове и влага, има силен аргумент пред купувачите. Ако проверката покаже проблеми, продавачът може да ги отстрани преди да обяви имота и да избегне спор при сделката. За брокерите докладът е доказателство за прозрачност и намалява риска от претенции след продажбата.

Как да изберете кой да направи проверката

Търсете специалист, който използва не само термокамера, но и влагомер и проверява инсталациите под налягане. Попитайте какво ще съдържа докладът и кога ще го получите. Добрият специалист ще ви обясни на място какво вижда и ще каже честно къде резултатът е несигурен и какво още трябва да се провери – например от конструктор или електротехник. Избягвайте проверки, при които се показват само цветни снимки без обяснение и измервания.

Чеклист за деня на огледа

• Уговорете достъп до всички помещения, мазе, таван и тераса.
• Помолете водата и отоплението да са пуснати.
• Носете въпросите си към продавача.
• Снимайте и вие – особено петната, които ви смущават.
• Поискайте доклада по имейл и го прегледайте преди да подпишете.

С този подход ще купите жилището, знаейки какво купувате – а това е най-доброто начало за нов дом.

Ако имате въпроси преди да заявите проверка – например дали е подходяща за конкретния имот или колко време ще отнеме – обадете се на +359 875 357 159 в работно време.

Успешна покупка!